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我为什么投资房地产?

作者:亚虎官网 2020-08-05 20:11 浏览次数:

  房地产企业的股票近几年来一直不怎么受关注,这个版块的股票要是下跌被认为理所当然,涨了的话,遭万人痛骂。房地产版块的估值已经被打到了历史上第二低的位置,仅仅比2013到2014的某段时间稍微高一点。这么便宜的估值,到底是陷进还是机会呢?我们来分析一下。

  楼市到底会不会崩盘?如果楼市会崩盘的话,房地产股票再便宜也不能买。中国的房地产历来是个政策市,政府即希望靠房地产拉动经济,又不希望房地产涨到崩盘的程度,于是,调控几年,等大家收入上去了,再松几年,不断地反复调控-放松,试图引导房地产稳定发展(历年房地产调控记录)。中国的房地产对经济实在太重要了,拉动钢铁、煤炭、有色、基建、家电、家装等等十几个行业的发展,并解决地方政府财政问题。普通民众看到的是房产太贵了,在政府的眼里,房子就是GDP,就是就业,就是税收。去年房地产销售同比增长1万亿,而GDP由90万亿增加到99万亿,仅仅房地产+建筑板块就直接拉动GDP增长1个百分点(去年GDP增长6.2个百分点)。可以预见在中期,房地产市场不会萎缩,也不能崩掉,否则直接拖累GDP增长。

  查理·芒格推崇反过来想,我们反过来想,如果楼市崩盘会怎样?2008年美国的次贷危机,很多人都经历过,道琼斯指数从13279跌到7449点,几乎腰斩。原来楼市崩掉了,什么股票都跌得很惨。既然楼市崩盘,投资其它股票亏损也很惨,那么,既然现在还在投资股票,说明大家默认楼市不会崩盘,如果楼市不会崩盘,那当前房地产板块极低的估值,是历史性机会,就算市场不增长,也能赚取估值修复的钱。

  房地产股票长期不涨,才能给散户带来丰厚的收益。作为散户,没多少资金,每月要靠工资定投,如果股价涨太快,在还没买进多少仓位时,就已经涨到需要卖掉的程度,收益其实不高。比如笔者一直在用工资定投格力电器,10倍以下的估值买得特别舒服,突然被炒到15倍估值,到达历史估值区间的上部区域,已经透支了未来几年的收益,在没有买进多少仓位时,不得不卖出。目前房地产股票前瞻估值普遍在4到6倍左右,而房地产板块的股票3年左右就有一次估值到12倍以上的机会,只需在7倍以下,每月用工资买买买,等到12倍以上逐渐卖掉,就能获得3年一倍的收益。3年时间每月买买买,足够买入很重的仓位,这种仓位,翻一倍,比小仓位,翻几倍绝对收益高很多。


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